L’immobilier et la loi Pinel en Outre-Mer

 

Pourquoi investir dans les Dom Tom ?

Vous vous intéressez à l’immobilier sur l’île de la Réunion ou dans un autre territoire des Dom Tom mais vous doutez de l'intérêt d’investir sous le régime Pinel Outre-Mer ? Diverses raisons peuvent vous inciter à utiliser cet outil de défiscalisation. En premier lieu, il offre une rentabilité supérieure au Pinel appliqué en métropole. Les taux de réductions sont majorés de 11%, l’’immobilier neuf dom tom présente ainsi une grande attractivité. Si vous pensez ne pas avoir de revenus suffisants pour rembourser chaque mois un emprunt de plusieurs centaines d’euros, l’opération de défiscalisation peut vous aider à le financer. Vous pouvez chercher à réaliser une plus-value en vendant un bien immobilier 974 dans une dizaine d’années, à l’issue de la période de location. L’immobilier sur l'île de la Réunion est susceptible d’attirer votre attention si vous souhaitez diversifier vos placements. Un autre aspect intéressant caractérise le Pinel Outre-Mer, il s’agit de la possibilité pour l’investisseur de loger ses ascendants ou ses descendants. Cette opportunité n’existait pas pour un projet immobilier neuf à la Réunion, entrepris avec la loi Duflot.

 

Le dispositif Girardin

Un autre dispositif incitatif à l’investissement locatif a été utilisé par de nombreux contribuables français, il s’agit du dispositif Girardin habitation. Il donnait droit lui aussi à des réductions d'impôts pour un investissement immobilier la Réunion. L’avantage fiscal se calcule en multipliant le nombre de mètre carré du logement par un montant de base, fixé à 2 645 euros TTC pour les Dom. Il faut ensuite appliquer un pourcentage pour obtenir la réduction d'impôt.

 

La défiscalisation Outre Mer avec la loi Pinel

 

Principe du Pinel, l’outil de défiscalisation Outre Mer en 2020

La loi Pinel Outre-Mer (anciennement loi Duflot et loi Scellier) concerne d’une part les investissements réalisés dans les DROM (Départements et Région d’Outre-Mer). D’autre part, ce régime offre des avantages pour les particuliers investisseurs dans l’immobilier dans les COM (Collectivités d’Outre-Mer).  La défiscalisation Pinel ultramarine est ainsi possible en Guadeloupe, en Martinique, à Mayotte ou encore sur l’île de la Réunion. Les principes de la loi Pinel ont été compris par de nombreux investisseurs particuliers. Ils l’ont en effet utilisée pour accéder à la propriété ou accroître leur patrimoine immobilier dans les Dom Tom, suite à un investissement Outre-Mer. Nous allons les rappeler dans cet article et éventuellement vous convaincre d’investir dans la pierre dans un territoire attrayant hors de notre continent européen. En outremer, la défiscalisation était envisageable il y a quelques années avec le régime Scellier, puis le dispositif Duflot, et depuis septembre 2014 avec la loi Pinel. Elle se caractérise par trois taux de réduction différents. La fiscalité outremer sous ce régime est très avantageuse puisqu’elle permet d’obtenir des taux de réductions de 23 et 29% pour des engagements locatifs respectifs de 6 et 9 ans. La réduction d'impôt maximale équivalente à 32% de la valeur du bien immobilier est quant à elle accordée aux propriétaires mettant en location leur nouvel appartement pendant au moins 12 ans. En outre mer, la défiscalisation donne la possibilité à des contribuables de retrancher plusieurs milliers d’euros par an.

 

Investir dans l’immobilier neuf en outre-mer avec le Pinel

Le régime Pinel désigne une loi et un outil de défiscalisation. Il permet aux contribuables d’accéder à la propriété et de profiter de conditions financières avantageuses. La remise fiscale offerte aux investisseurs leur permet de supporter plus sereinement la charge de l’emprunt qu’ils ont contracté. Le bien immobilier doit être nécessairement achevé dans les 30 mois suivant la date de signature de l’acte authentique. La réduction d'impôt dépend de la durée de la mise en location et du coût de revient de l’achat immobilier à la Réunion ou sur un autre DOM. Un engagement locatif de 6 ans donne droit à un taux de réduction de 23%. La concrétisation d’un projet immo Réunion avec une mise en location de 9 ans permet d’obtenir un taux de réduction de 29%. Le taux de réduction maximal s’élève à 32%, il est accordé pour la mise en location d’un appartement neuf pendant 12 ans. Plusieurs types de logements immobiliers sur l’île de la Réunion sont éligibles à ce dispositif. Il y a d’une part les logements en l’état futur d’achèvement, d’autre part les appartements et maisons acquis neufs. Les logements anciens faisant l’objet de travaux de réhabilitation sont également concernés. Par ailleurs, un projet immo Réunion comme un local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement rentre dans le cadre du dispositif.

 

Les obligations à respecter

Le dispositif Pinel est encadré par plusieurs plafonds que les investisseurs ont l’obligation de respecter. Le montant d'investissement dans un projet immobilier neuf à la Réunion donnant droit à réduction d'impôt est limité à 300 000 euros. De plus, le prix d'acquisition ne doit pas être supérieur à 5 500 euros du mètre carré. En outre, le législateur avait décidé de limiter le nombre d’acquisition à 2 logements par an.

 

Les plafonds d’investissement

Deux plafonds encadrent par ailleurs la loi Pinel Outre-Mer. Ils concernent les modalités de la location. Les loyers ne doivent pas excéder 9,88 euros du mètre carré en Guadeloupe, à Mayotte ou encore à la Réunion. Par exemple, un bien immobilier neuf à la Réunion d’une surface de 40 mètres carrés ne peut pas être loué à plus de 395 euros. Pour un appartement de 60 mètres carrés, le plafond se situe approximativement à 593 euros. Sur l'île de la Réunion l’immobilier est fréquemment une source de problème pour les ménages les plus modestes. Le dispositif Pinel doit favoriser le logement pour les revenus faibles et intermédiaires. Des plafonds de ressources des locataires sont en vigueur dans tous les dom tom. Par exemple une personne seule est limitée en 2015 à 27 359 euros dans les Antilles. Pour tout investissement dans l’immobilier neuf à la Réunion avec la loi Pinel, le nouveau propriétaire a l’obligation de louer l’appartement à un couple qui ne perçoit pas plus de 36 536 euros de revenus par an.

 

Les réductions fiscales avec la Loi Pinel

Pour un appartement d’une valeur de 160 000 euros, les remises fiscales minimales et maximales sont de 36 800 euros et 51 200 euros. La fiscalité outremer permet dans le premier cas de diminuer le montant dû au fisc de 6 133 euros chaque année pendant 6 ans. Dans le second cas, la loi Pinel donne l’opportunité de retrancher 4 122 euros par an durant 12 ans. En Outre Mer, la défiscalisation est possible à la réunion, en Guadeloupe, à Mayotte mais aussi en Polynésie Française.

 

 

Simulation d’investissement

Vous avez le coup de coeur pour un appartement neuf à Saint Denis. Il symbolise l’immo 974 actuel, c’est à dire qu’il présente les caractéristiques thermiques de la RT 2012 et s’avère être un bon investissement pour l’avenir. Ce projet immobilier sur l’île de la Réunion a un coût de revient de 150 000 euros, il s’agit d’un logement de 50 mètres carrés. Il respecte un des plafonds du régime Pinel, puisque la loi stipule que chaque appartement de 50 mètres carrés ne peut dépasser la valeur de 275 000 euros (50 X 5 500 ). De plus, cet achat immobilier à la Réunion n’excède pas le montant total d’investissement fixé à 300 000 euros par an. Les économies que vous pouvez réaliser sont à l’image d’une défiscalisation outre-mer d’entreprise. Si vous le mettez en location de 2016 à 2021, vous allez pouvoir déduire 34 500 euros sur vos impôts durant 6 ans. Dans le cas où vous louez cet appartement de 2016 à 2024, c’est une réduction d'impôt de 43 500 dont vous allez profiter avec cet achat immobilier la Réunion. Une remise fiscale de 48 000 euros vous est octroyée dans le cas où vous prolongez la mise en location de 3 années supplémentaire. Ce projet immo 974 présente ainsi une véritable attractivité.
Autre exemple de simulation. Prenons un exemple fictif d’un investissement avec la loi Pinel Outre-Mer 2020. Pour un achat d’appartement d’une valeur de 220 000 euros, le particulier a le droit de déduire 63 800 euros (220 000 X 0,29) sur ses impôts pour une mise en location de 9 ans. Le SCPI Pinel Outre-Mer donne droit aux mêmes types d’avantages pour celles et ceux qui ne veulent pas réaliser l’opération directement en tant que particulier.

 

Défiscalisation outre mer : ce qui change

Les personnes qui ont déjà réalisé une défiscalisation outre mer en 2012 ou 2013 avec la loi Duflot doivent s’intéresser de près aux modalités du nouveau dispositif Pinel. En effet, il demeure beaucoup plus attractif que ses prédécesseurs. La défiscalisation outre mer 2020 permet par exemple de profiter d’une réduction d'impôt équivalente à 32% de la valeur d'un bien immobilier sur l'île de la Réunion, dans les Dom-Tom. Le même type d’opération offrait seulement une remise fiscale de 29%. Une défiscalisation outre mer 2014 permettait de retrancher 29 000 euros d'impôt sur 9 ans. Désormais, la remise fiscale pour le même type de bien immobilier est susceptible d’atteindre 32 000 euros sur 12 ans. Un aspect non négligeable aide aussi à distinguer le régime Scellier de la loi actuelle. Il s’agit du plafond d’acquisition par mètre carré, limité actuellement à 5 500 euros contre 4 000 euros il y a quelques années. La loi de défiscalisation outre mer 2012 n’autorisait pas les investisseurs à faire occuper leur appartement par leurs enfants ou leurs parents, c’est une possibilité désormais offerte avec la fiscalité outremer en vigueur.

 

Les raisons d’investir en Pinel

Plusieurs motifs peuvent vous donner l’envie de profiter en outremer d’une défiscalisation avec le Pinel.

  • Premièrement, vous pourriez vouloir tirer profit de la majoration du taux de réduction et privilégier un programme neuf à la Réunion ou à Mayotte plutôt que dans la ville où vous résidez en métropole. Les avantages financiers d’une défiscalisation immobilière outre mer jouent un rôle primordial pour certains contribuables qui n’auraient pas eu la possibilité d’accéder à la propriété si les taux de réduction étaient beaucoup plus faibles. La nécessité d’investir dans un bâtiment basse consommation est une forme de contrainte qui est finalement positive. Vous n’avez aucuns travaux d’envergure à mettre en oeuvre suite à cette opération de défiscalisation outremer.
  • Bénéficiez d'une rente locative. Avec la mise en oeuvre d’une défiscalisation immobilière ultramarine, la mise en location génère directement un complément de revenus qui peut être utilisé pour vivre plus confortablement. Il peut s’agir également d’un rêve d’avoir un pied à terre sous les Tropiques pour la retraite.
  • Les contribuables français qui deviennent propriétaires d’un logement neuf ont l’opportunité de réaliser des économies significatives. En effet, la loi Pinel Outre-Mer 2020 rend l’accès à la propriété plus évident puisqu’elle donne la possibilité de défiscaliser des milliers d’euros par an, dans les Dom-Tom tel que l'île de la Réunion par exemple. Les personnes qui se servent de cet outil peuvent retrancher sur leurs impôts un pourcentage de la valeur du bien immobilier qu’elles ont acheté. Elles doivent louer pendant au moins 6 ans l’appartement ou la maison à une personne seule, un couple ou une famille pour profiter du cadeau fiscal. Le dispositif Pinel Ultramarin stipule qu’une mise en location de 6 années donne droit à un taux de réduction de 23%. Les engagements locatifs de 9 et 12 ans permettent quant à eux de profiter de taux respectifs de 29 et 32%.